[칼럼] 안광석 도시계획 전문가가 말하는 부동산과 개발이야기
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[칼럼] 안광석 도시계획 전문가가 말하는 부동산과 개발이야기
  • 안광석 칼럼리스트
  • 승인 2020.12.09 15:13
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[금융계=안광석칼럼리스트] 부동산(토지)의 개발이란 주제로 칼럼을 연재하게 되었습니다.

독자들이 소유하고 있는 토지(농림어업에 종사하는 경우를 제외함)는 보유해서 자손에게 상속시키는 경우와 토지를 가지고 부를 축척하려고 구입한 경우가 일반적일 것입니다.

부동산을 보유해서 자손에게 상속시키는 경우는 현재가지고 있는 토지의 가치에 대하여 별로 관심이 없을 것임으로 여기에서 생략하고 토지를 구입해서 가치를 상승시켜 부를 축척시키기 위해서 토지를 구입한 경우가 대부분 일 것입니다.

내가 소유하고 있는 부동산을 매각시 주변지역개발이 있을 경우에는 지가가 상승되어 부를 축적하겠지만, 그러지 않은 경우에는 직접 부동산을 개발하여 가치를 상승시켜 매각해서 부를 축적하는 경우가 있습니다.

본 칼럼은 내가 소유하고 있는 토지를 어떻게하면 내가 원하는 방향으로 개발하여 소유하거나, 이익을 취하고 매각을 할 수 있는 방법이 있는지 사례를 들어서 설명하고저 합니다.

대한민국의 모든 토지는 “국토의 계획 및 이용에 관한법률”에 의하여 상업, 공업, 주거, 녹지, 관리지역 등으로 지역이 지정되어 있고 또한 여러법률에 의하여 지역. 지구가 결정되어 지정되어 있습니다.

또한 토지의 지목(전, 답, 임야 , 과수원, 구거 등 28가지)에 따라서 법률적으로 적용하는 행위가 다르게 구성되어 있습니다. 또한 각지방자치단체의 조례에 따라 개발행위여부가 기재되어 있습니다.

이러한 내용은 토지이용계획 확인원을 확인하시면 알 수 있으나, 일반적으로 법적용이 너무나 어려워서 검토를 해 보시지 안 했을 것입니다.

그래서 부동산개발에 대하여 사례를 들어서 개발할 수 있는 방안을 제시해드리고저 합니다.

부동산 개발 사례 :

1. 사업주 요구사항 

현재 자연녹지지역에서 타운하우스나, 아파트를 건립할 수 있는 방안을 검 토해주세요

2. 사업주가 소유한 사업대상지 토지에 개요

1) 위 치 : 경기도 고양시 덕양구 고양동 산00번지 일원

2) 사업대상지 면적 : 66,000㎡

• 자연녹지 : 58,000㎡

• 개발제한구역 : 8,000㎡

3) 국토의 계획 및이용에관한법률에 의한 토지이용계획상 용도지역 : 자연녹지지역

• 다른법률 :

일부 개발제한구역(개발제한구역의관리 및 지정에관한 특별조치법),

문화재보존영향검토대상구역(경기도문화재보호조례), 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에관한법률), 교육환경상대보호구역(교육환경 보호에관한법률),준보전산지(산지관리법), 과밀억제권역(수도권정비계획 법)

3. 사업대상지 법률적인 검토

1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 고양시 도시계획 조례

• 자연녹지애 허용행위

- 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시ㆍ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우 에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)

가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택

※ 자연녹지지역에서는 공동주택 불허(아파트 등)

• 개발행위허가 허용(국토의 계획 및 이용에 관한법률 및 고양시조 례)

- 주거지역ㆍ상업지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산녹지지역 : 1만제곱미 터 미만

2) 주택법

• 제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건 설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지 조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자에게 사업 계획승인을 받아야 한다

1. 단독주택: 30호

2. 공동주택: 30세대 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동 주택을 건설하는 경우에는 50세대로 한다.

가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대 주택

1) 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상일 것

2) 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것.

• 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 면적"이란 1만제곱미터를 말한다.

3) 산지관리법

• 산지의 면적에 관한 허가기준(제20조제6항 관련)

- 법 제18조제5항에 따라 산지전용허가는 다음 각 호의 어느 하나에 해 당하는 경우를 제외하고는 허가면적을 3만제곱미터 이상으로 할 수 없 다.

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호 및 제2호에 따 른 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역 및 계획관리지역에서 산지전 용을 하는 경우

4) 개발제한구역의 지정 및 이용에관한 특별조치법

• 제12조(개발제한구역에서의 행위제한) ① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지 의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법 률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 "도시ㆍ군계획사업"이 라 한다)의 시행을 할 수 없다.

• 건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위(제13조제1항 관련) 외에는 행위를 할수 없음: 타운하우수 및 아파트건립 불허

4. 법률적인 검토 결과

• 사업대상지역은 개발제한구역(그린벨트)의 부지를 제외하고 자연녹지지 지역만을 개발함으로 개발면적에서 제외한다. (개발제한구역은 “개발제 한구역의 지정 및 이용에 관한특별조치법”에 의하여 개발이 불가함)

• 현재 사업대상지는 자연녹지지역으로서 부지면적 1만제곱미터 이하의 단 독주택사업은 가능하나 단독주택중에서도 1만제곱미터이상 개발 및 아파 트 단지의 개발은 불가함으로 변경계획과 같이 “국토의 계획 및 이용에 관한법률”에 의거하여 사업대상지의 토지용도를 변경하면 개발이 가능하다.

구 분

현재용도(자연녹지)

변 경 계 획

타운하우스
(단독주택단지)

• 다독주택 가능

- 1만㎡내 개발행위허가로

가능

※ 단독주택30가구 이상 사업계획승인 대상

• 1만㎡이상 개발시 대지조 상사업위한 지구단위계획

수립

• 타운하우수(단독주택연합 군) 가능

※ 대지조성면적 1만㎡이상

사업계획승인대상

※ 단독주택30가구 이상

사업계획승인 대상

아파트지구

 

• 불가

• 2종일반주거지역으로용도 변경(도시관리계획변경) 및 아파트지구단위 계획

수립시 가능함

- 도시개발구역지정

5. 사업대상지 개발방법

• 사업대상지는 2가지 방법으로 분류한다.

사업방법

개발 방법

관련법

타운하우스

주택법에의한 대지조성사업

- 지구단위계획 수립

국토의개발및이용에관한법률, 주택법

아파트지구

도시개발법에 의한 아파트 단지조성

- 지구단위계획수립(도시개발)

- 도시관리계획변경(자연녹지에서

2종일반지역으로 변경)

국토의개발및이용에관한법률, 도시개발법

1) 타운하우스 건립 : “국토의 계획 및 이용에관한법률”에 의한 지구단 위게획을 수립하고 “주택법”에 의한 절차에 따라서 사업을 진행하면 대 지조성사업을 시행할 수 있다. (고양시장결정은 부지면적3만제곱미터이하 이며 사업대상지는 3만제곱미터 이상임으로 경기도지사 결정)

※ 자연녹지지역의 지구 단위 계획 수립

• 2018년 5월30일 법제처의 유권해석에 의하여 자연녹지지역에 지구대지

조성사업을 시행하기 위한 지구단위계획수립은 가능하다고 유권해석함.

2) 아파트 지구(단지조성) : 사업대상지의 토지이용계획이 자연녹지지역임 으로 “국토의 계획 및 이용에관한법률” 및 “고양시 도시계획조레”에 의하여 아파트 건립이 불가함으로 토지이용계획의 용도를 변경해야한다.

• 현재 자연녹지지역임으로 아파트를 건립하기위해서는 2종일반주거지역으 로 “국토의 계획 및 이용에 관한법률”에의하여 도시관리계획을 변경하 고 지구단위 계획을 아파트 지구로 계획을 수립하면 가능하다. (경기도 도지사 결정)

• 도시관리계획이 변경된 후 “도시개발법”에의한 도시개발구역으로 지정 한 후 실시계획인가를 득하여 사업을 시행한다.(도시개발구역지정:10만 제곱미터이하 고양시장 결정)

3) 인허가 절차 기간

• 타운하우스(대지조성사업 지구단위계획수립) : 10개월

• 2종일반주거 지역(도시관리계획변경) 및 아파트지구단위계획:

최소 12월 - 16개월 소요됨

4) 사업시행자

- 타운하우스 : “주택법”에의한 사업시행자의 조건에 충족

- 아파트지구 : “도시개발법”에의한 사업시행자 조건 충족


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